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                        2023年河北建筑業房地產企業須關注的18項涉稅風險點看過來!

                        來源:日期:2023-1-29 14:04:56

                        2023年河北建筑業房地產企業須關注的18項涉稅風險點看過來!按照日常稅收征收管理梳理了建筑業房地產業須關注的18項涉稅風險點,具體如下:

                        01、簽訂合同未申報繳納印花稅(印花稅)

                        風險描述
                        根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務院令第11號)第一條規定,在中華人民共和國境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人,都是印花稅的納稅義務人,應當按照本條例規定繳納印花稅。房地產企業簽訂土地出讓或轉讓、規劃設計、建筑施工等合同較多,容易忽略合同印花稅申報。

                        風險防控建議:
                        納稅人在經營過程中簽訂合同,及時申報繳納應稅憑證對應的印花稅。由于印花稅征稅范圍較廣、稅目較多,納稅人需要事前準確掌握相關法規條例,避免出現稅款滯納風險。

                        02、缺失合法有效的稅前扣除憑證(企業所得稅)

                        風險描述
                        根據《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》(國家稅務總局公告2018年第28號)第五條規定,企業發生支出,應取得稅前扣除憑證,作為計算企業所得稅應納稅所得額時扣除相關支出的依據。同時,該公告第六條規定,企業應在當年度企業所得稅法規定的匯算清繳期結束前取得稅前扣除憑證,而房地產企業經營環節多、業務交易量和交易對象規模不一,尤其是對一些零散的人工費用、代理費用,部分情況下未能及時取得合法有效的稅前扣除憑證,但同時又將相應的支出違規進行稅前扣除,容易產生涉稅風險。

                        風險防控建議:
                        對房地產企業而言,是否能夠取得合法有效的稅前扣除憑證,直接決定了成本費用支出。因此,企業在業務交易時需注意上游供貨商或服務提供商能否及時開具發票,同時在入賬時需注意取得發票是否符合規定、票面信息是否與經濟業務一致、是否為作廢發票等。

                        03、外購禮品用于贈送客戶涉稅風險(增值稅)

                        風險描述
                        房地產企業在經營過程中,因銷售或者宣傳等營銷性質活動需要,外購禮品贈送客戶的情況時有發生。根據《增值稅暫行條例實施細則》第四條規定,該行為應視同銷售處理。同時,根據《企業所得稅法實施條例》第四十三條規定,禮品贈送支出屬于業務招待支出,只能按照發生額的60%作稅前扣除且不得超過當年營業收入的0.5%。因此,禮品贈送業務若財務處理不當,容易造成稅收風險。

                        風險防控建議:
                        房地產企業發生向客戶贈送禮品的業務時,財務上要及時作增值稅和企業所得稅視同銷售處理。同時,要注意兩者之間存在處理上的差異,視同銷售收入確認的,增值稅要按照《增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定的順序來確定,企業所得稅則按照公允價值確定收入。在確認視同銷售收入后,則須按照營業收入和業務招待費支出總額,確定該項費用的稅前扣除限額。

                        04、違規代征契稅(契稅)

                        風險描述
                        根據《稅收征收管理法》第二十九條規定,除稅務機關、稅務人員以及經稅務機關依照法律、行政法規委托代征的單位和個人外,任何單位和個人不得進行稅款征收活動。部分房地產企業對該方面政策不熟悉,向購房者代收所謂“辦證費”中包含了契稅稅款,實際已違反了稅收征管法的上述規定,需承擔相應的法律責任,同時也給購房者帶來了一定的涉稅風險。

                        風險防控建議:
                        在未按照規定程序取得稅務機關代征委托情況下,房地產企業不應向購房者代收任何契稅稅款,如已收取相關費用則應當盡快退回,及時糾正違規行為。

                        05、車位銷售未及時確認收入(增值稅、企業所得稅)

                        風險描述
                        車位銷售收入一般是在項目竣工驗收,首次確認產權后進行,屬于現售行為,根據現行稅收政策需要同時確認收入。但部分房地產企業由于不熟悉稅收政策,在取得車位銷售收入時,特別是對于不需要辦理產權證的車位(人防工程部分)既未開具發票,也不作增值稅、企業所得稅收入確認,存在極大稅收風險。

                        風險防控建議:
                        企業應當梳理銷售業務和款項,對已取得產權或交付使用的車位銷售時要及時作收入確認,避免帶來稅款滯納風險。

                        06、預售階段涉稅風險(增值稅、土地增值稅、企業所得稅)

                        風險描述
                        根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第十條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條、《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第一條有關規定,房地產企業在預售環節收到的預收款進入監管賬戶,收款次月征收期須要按照上述規定向主管稅務機關預繳稅款,包括增值稅預繳申報和土地增值稅預征。同時,根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第九條,企業需要根據預計毛利額計算應納稅所得額并在企業所得稅季度預繳,但部分房地產企業由于不熟悉稅收政策,未能夠按照規定申報預繳或未能足額申報預繳稅款。

                        風險防控建議:
                        房地產企業取得《商品房預售許可證》后,在項目竣工前為迅速回籠資金采取預售方式銷售,預收款需要及時足額作相應的稅款預繳,避免產生稅款滯納風險。

                        07、收入確認時點滯后(企業所得稅)

                        風險描述
                        根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第三條和第九條有關規定,房地產企業開發產品完工或視為完工后,應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。部分房地產企業由于對稅收政策不熟悉,未區分會計和稅法的收入確認原則差異,導致企業在確認收入時點滯后,進而產生稅款滯納風險。

                        風險防控建議:
                        房地產企業要準確把握開發產品的完工界定,即房地產企業開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案、開發產品已開始投入使用、或開發產品已取得了初始產權證明的,視為已經完工,應當及時確認收入。同時,不同的銷售方式,具有不同的交易環節及操作流程,其納稅義務發生時間亦不同?!斗康禺a開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)第六條對各種銷售方式下收入的確認時點都作了明確規定。企業應對照這一規定,準確判斷自身銷售方式是否達到確認收入的時點,避免產生收入確認滯后的稅務風險。

                        08、自然人股東股息紅利個人所得稅代扣代繳(個人所得稅)

                        風險描述
                        根據《中華人民共和國個人所得稅法》第二條、第九條以及《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第二十四條有關規定,房地產企業向個人股東支付股息紅利時,應當預扣或者代扣個人所得稅稅款,按時繳庫,并專項記載備查。部分房地產企業由于不熟悉政策,可能存在應扣未扣情形,尤其對于一些非貨幣形式的股東分紅、贈送等行為,未準確掌握政策,容易產生稅收風險。

                        風險防控建議:
                        根據個人所得稅政策規定,房地產企業在向股東支付股息紅利或以其他形式分紅的情況下,企業應當及時預扣或代扣稅款,并且做好臺賬。同時,會計處理上要準確把握分紅和往來賬的區分。根據《財政部 國家稅務總局關于規范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》(財稅〔2003〕158號)第二條規定,納稅年度內個人投資者從其投資的企業(個人獨資企業、合伙企業除外)借款,在該納稅年度終了后既不歸還,又未用于企業生產經營的,其未歸還的借款可視為企業對個人投資者的紅利分配,依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。部分股東長期借款需依照股息紅利所得征收個稅,房地產業屬于資金密集行業,資金往來多,在這方面更需多加注意,避免產生稅收風險。

                        09、取得預收款項未按規定預繳稅款(增值稅)

                        風險描述
                        根據《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》(國家稅務總局公告2017年第11號)第三條和《財政部 稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》(財稅〔2017〕58號)第三條規定,納稅人提供建筑服務取得預收款,應在收到預收款時,以取得的預收款扣除支付的分包款后的余額,按照規定的預征率預繳增值稅。納稅人在同一地級行政區范圍內跨縣(市、區)提供建筑服務,不適用《納稅人跨縣(市、區)提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第17號印發)。部分納稅人對政策理解不熟悉,存在對跨市跨省項目納稅義務發生時未在建筑服務發生地預繳稅款,或者收到預收款時未預繳稅款的情形。

                        風險防控建議:
                        建筑企業應準確把握政策規定,及時在建筑服務發生地或機構所在地預繳稅款,同時要注意:采用不同方法計稅的項目預繳增值稅時的預征率不同。采取預收款方式提供建筑服務的應在收到預收款時預繳增值稅;納稅義務發生時,同一地級市內的項目,不需要在項目所在地預繳稅款,直接在機構所在地申報;跨市跨省項目,需要在建筑服務發生地預繳稅款;適用一般計稅方法計稅的項目預征率為2%,適用簡易計稅方法計稅的項目預征率為3%。

                        10、建筑勞務收入確認不及時(企業所得稅)

                        風險描述
                        《企業所得稅法實施條例》第二十三條規定,企業受托加工制造大型機械設備、船舶、飛機等,以及從事建筑、安裝、裝配工程業務或者提供勞務等,持續時間超過12個月的,按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現。部分建筑企業由于對稅收政策不熟悉,未區分會計和稅法的收入確認原則差異,導致企業在取得建筑勞務收入時未及時確認收入,容易產生稅款滯納風險。

                        風險防控建議:
                        《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》(國稅函[2008]875號)第二條對企業確認勞務收入的確認方法、前提條件、時間點做出了明確規定。建筑企業應對照規定,判斷完工進度,及時確定當期建筑勞務收入,避免產生收入確認滯后的稅務風險。

                        11、承租建筑施工設備取得發票的項目稅率易出錯(增值稅)

                        風險描述
                        按照《財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)第十六條規定,納稅人將建筑施工設備出租給他人使用并配備操作人員的,按照“建筑服務”繳納增值稅。建筑企業在施工工程中承租了施工設備如腳手架、鉤機等,若出租方配備了操作人員,應取得稅率為9%的增值稅發票,如對策把握不準,企業可能以購進有形動產租賃服務取得稅率為13%的增值稅發票,產生涉稅風險。

                        風險防控建議:
                        建筑企業在承租建筑施工設備時應注意區分出租方是否配備操作人員的情況,如果出租方負責安裝操作應按購進建筑服務取得增值稅發票,否則按購進有形動產租賃服務取得增值稅發票。

                        12、以電子形式簽訂的各類應稅憑證未按規定繳納印花稅(印花稅)

                        風險描述
                        根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務院令第11號)第一條規定,在中華人民共和國境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人,都是印花稅的納稅義務人,應當按照本條例規定繳納印花稅。根據《財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)第一條,對納稅人以電子形式簽訂的各類應稅憑證按規定征收印花稅。建筑企業一般規模較大,業務鏈復雜,簽訂建筑施工、工程采購、勞務分包等合同較多,加上紙質版合同管理難、效率低,越來越多建筑企業采用電子化的合同,容易忽略電子合同的印花稅申報。

                        風險防控建議:
                        納稅人在經營過程中簽訂的電子合同,應及時申報繳納應稅憑證對應的印花稅。由于印花稅征稅范圍較廣、稅目較多,納稅人需要事前準確掌握相關法規條例,避免出現稅款滯納風險。

                        13、簡易計稅項目取得增值稅專用發票并申報抵扣(增值稅

                        風險描述
                        根據《財政部 國家稅務總局 關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,企業選擇簡易計稅方法的項目進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。建筑企業中的增值稅一般納稅人可以就不同的項目,分別依法選擇適用一般計稅方法或簡易計稅方法。在企業實際經營過程中,購進的貨物、勞務和服務一般用于多個項目,可能存在購進貨物、勞務和服務用于簡易計稅項目取得增值稅專用發票并抵扣了增值稅進項稅額的問題,存在較大的稅收風險。

                        風險防控建議:
                        對于取得增值稅專用發票的簡易計稅項目,其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣,已抵扣的應將對應的增值稅進項稅額進行轉出,及時糾正稅收違規行為。

                        14、發生納稅義務未及時申報繳納增值稅(增值稅)

                        風險描述
                        根據《財政部 國家稅務總局 關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,增值稅納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天(書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為服務完成的當天);先開具發票的,為開具發票的當天。建筑業的增值稅納稅義務時間按照開票時間、收款時間和書面合同約定的付款時間孰先的原則確認。有部分建筑企業對政策理解不深,認為不收款就不確認增值稅收入,由于業主資金困難未按照合同約定的時間支付工程款等原因,未按合同約定的付款日期確認納稅義務發生的時間,存在較大稅收風險。

                        風險防控建議:
                        建筑企業應按合同約定的付款時間,到期后及時開具發票,若經雙方約定推遲付款時間的,應及時簽訂補充協議,按新的付款時間確定納稅義務發生時間并開具發票申報納稅,避免帶來稅款滯納風險。

                        15、取得虛開增值稅發票的風險(增值稅)

                        風險描述
                        建筑企業的上游供應商數量眾多,成分比較復雜,部分建筑材料是從農民、個體戶或者小規模納稅人處購買,供應商一旦不按規定開具或者到稅務機關代開發票,建筑企業就容易產生接受虛開增值稅發票的風險,面臨補繳企業所得稅風險。若企業取得虛開的增值稅專用發票,該部分發票將無法抵扣,已抵扣的相應進項稅額也需作轉出處理。如被稅務機關認定為惡意接收虛開增值稅發票,企業及其相關負責人還需承擔刑事責任。

                        風險防控建議:
                        建筑企業在購進貨物或者服務時要提高防范意識,主動采取必要措施嚴格發票審核,審查取得發票的真實性,確?!百Y金流”“發票流”和“貨物或服務流”三流一致。對不符合要求的發票不予接收并要求開票方重新開具,若發現供貨方失聯或對取得的發票存在疑問,應當暫緩抵扣有關進項稅款,必要時可向稅務機關求助查證。

                        16、兼營與混合銷售未分別核算(增值稅)

                        風險描述
                        根據《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》(國家稅務總局公告2017年第11號)規定,納稅人銷售活動板房、機器設備、鋼結構件等自產貨物的同時提供建筑、安裝服務,不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發)第四十條規定的混合銷售,應分別核算貨物和建筑服務的銷售額,分別適用不同的稅率或者征收率。若建筑企業兼營與混合銷售劃分不清又未分別核算銷售額的,容易導致稅率適用錯誤,產生稅收風險。

                        風險防控建議:
                        建筑企業在會計處理上應注意分別核算貨物的銷售收入和建筑安裝服務的銷售額,正確理解混合銷售行為和兼營行為的定義,防范稅收風險。

                        17、跨省項目人員未辦理全員全額扣繳(個人所得稅)

                        風險描述
                        根據《國家稅務總局關于建筑安裝業跨省異地工程作業人員個人所得稅征收管理問題的公告》(國家稅務總局公告2015年第52號)第二條規定,跨省異地施工單位應就其所支付的工程作業人員工資、薪金所得,向工程作業所在地稅務機關辦理全員全額扣繳明細申報。凡實行全員全額扣繳明細申報的,工程作業所在地稅務機關不得核定征收個人所得稅。建筑企業跨省項目若未辦理全員全額扣繳申報個人所得稅,工程作業所在地稅務機關將對該項目核定征收個人所得稅。

                        風險防控建議:
                        建筑企業應就自身的跨省異地施工項目所支付的工程作業人員工資、薪金所得,向工程作業所在地稅務機關辦理全員全額扣繳明細申報。

                        18、未按規定適用簡易計稅方法及留存備查資料(增值稅)

                        風險描述
                        根據《財政部 國家稅務總局 關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)和《財政部 國家稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》(財稅[2017]58號)規定,建筑業一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務,以及為甲供工程或建筑工程老項目提供的建筑服務,可選擇簡易計稅方法計稅。建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結構提供工程服務,建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的,適用簡易計稅方法計稅。部分建筑企業對稅收政策把握不準,容易錯誤選擇計稅方法,應適用簡易計稅的未適用簡易計稅。此外,根據《國家稅務總局關于國內旅客運輸服務進項稅抵扣等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2019年第31號)規定,自2019年10月1日起,提供建筑服務的一般納稅人按規定適用或選擇適用簡易計稅方法計稅的,不再實行備案制,相關證明材料無需向稅務機關報送,改為自行留存備查。部分納稅人選擇適用簡易計稅方法的建筑服務,容易忽略留存相關證明材料。

                        風險防控建議:
                        在政策允許的范圍內,納稅人可根據項目稅負和發包方情況,選擇適用一般計稅方法或者簡易計稅方法,企業應注意按規定強制適用簡易計稅情形的不能選擇適用一般計稅方法。國家稅務總局公告2019年第31號公告雖明確建筑企業選擇適用簡易計稅的項目不用再備案,但仍需將以下證明材料留存備查:(一)為建筑工程老項目提供的建筑服務,留存《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同;(二)為甲供工程提供的建筑服務、以清包工方式提供的建筑服務,留存建筑工程承包合同。

                        二、企業所得稅風險防控注意事項

                        01、企業所得稅風險防控要點

                        1、及時取得合法有效憑據,確保各項成本費用能夠稅前扣除。
                        2、合理歸集開發間接費,優化期間費用。
                        3、掌握項目所在地的預計毛利率政策。開發產品完工前,先按預售收入和預計毛利率計算應納稅所得額;完工后,計算實際毛利與預計毛利的差額,并按差額調整應納稅所得額。
                        4、按稅法規定的完工條件,及時計算完工產品的計稅成本。注意完工標準界定問題:《稅法》界定的完工標準與《建筑法》之間有區別;《稅法》界定的完工標準與會計準則之間有區別。
                        5、收入和成本費用的確認口徑,稅法與會計規定不一致的,年度匯算清繳時要按照稅法規定進行納稅調整,并建立納稅調整事項臺賬(列明業務日期、憑證號、金額以及調整原因等)。
                        6、注意收入與成本費用的配比,防止前期多繳稅后期出現虧損得不到彌補

                        02、成本費用憑據的管控要點

                        1、憑據管控的重要性
                        目前實行以票控稅,只有取得符合稅法規定的合法有效憑據后,相關成本費用才能在稅前扣除。為避免因憑據不合規產生不必要的稅收損失,必須要加強憑據的稅收風險控制,確保憑據的合法性有效性。尤其房地產企業所得稅和土地增值稅在票據方面存在關聯,且土地增值稅對于發票尤其關注。

                        2、必須在業務流程中進行管控
                        首先要從源頭開始控制,業務經辦人員要及時取得與業務內容相符的合法有效憑據,然后財務人員要按規定加強審核管理。只有在業務流程的各環節中進行防范,也只有在各環節對于企業所得稅存在問題進行分析,才能有效管控潛在風險。

                        3、合法有效的憑據類型及扣除原則
                        企業發生經營活動和其他事項時,從其他單位、個人取得的用于證明其支出發生的憑證,包括但不限于發票(包括紙質發票和電子發票)、財政票據、完稅憑證、收款憑證、分割單等。

                        2018年28號公告明確了憑“票”扣除的大原則,這里的“票” 應理解為相應的合法有效憑證,發票只是合法有效憑證中外部憑證的一類。除28號公告規定的特殊情況外,企業發生相關的成本費用,需按規定取得相應憑證才能在稅前扣除。僅有稅前扣除憑證,不足以證明支出的真實、合法、有效。企業發生的支出要想在稅前扣除,除了需要有合法有效的稅前扣除憑證外,還需要準備其他的相關資料,如合同協議、支出依據、付款憑證等留存備查。

                        4、合法有效的內部憑據應具備的條件
                        自制表單必須由制表人或經辦人、審核人以及業務部門負責人簽字;內部審批手續齊全;業務真實發生;表單內容完整,符合會計和稅法規定,且與內部財務管理制度相符。

                        5、合法有效的外部憑據應具備的條件:
                        (1)形式合法:
                        根據業務內容和性質,取得相應的行政事業收據、發票等。不合規發票:①未填開付款方全稱的,②變更品名的,③跨地區開具的,④發票專用章不合規的,⑤票面信息不全或者不清晰的,⑥應當備注而未備注的,⑦從2017年7月1日起,未填寫購貨方企業名稱、納稅人識別號或社會統一信用代碼的增值稅普通發票,⑧從2018年3月1日起,加油票為以前的機打發票的,⑨商品和服務稅收分類編碼開錯的。

                        (2)內容完整規范
                        日期、業務內容、數量、單價、金額等填寫齊全(匯總開具的必須附銷貨清單),大小寫金額一致,抬頭為單位全稱(簡化發票無效)。

                        (3)簽章齊全
                        開票單位簽章規范清晰,發票要加蓋“發票專用章”,開票單位名稱應與合同單位名稱一致。注意:總公司簽訂合同的應由總公司開具發票,分公司簽訂合同的應由分公司開具發票。

                        (4)業務真實發生
                        票據內容要與經濟合同、業務資料相符,原則上收款單位與開票單位應一致。

                        (5)及時取得票據
                        一方面業務經辦人員辦理報銷手續時要及時取得票據,另一方面業務取得票據后應及時辦理報銷手續,尤其要避免跨年報銷。

                        (6)發票補救措施
                        發票補救時間規定:最長5年的追補期限僅僅適用于企業在費用實際發生年度向后5年期間沒有被稅務機關發現(包括日常征管、評估、稽查中發現)。如果支付發生當年匯繳后,稅務機關檢查發現沒有取得合法有效憑證的,則28號公告第十五條,企業應當自被告知之日起60日內補開、換開符合規定的發票、其他外部憑證。此處只有60天的期限。

                        特殊情況無法換開發票:企業在補開、換開發票、其他外部憑證過程中,因對方注銷、撤銷、依法被吊銷營業執照、被稅務機關認定為非正常戶等特殊原因無法補開、換開發票、其他外部憑證的,可憑相關資料證實支出真實性后,其支出允許稅前扣除。

                        2023年河北建筑業房地產企業須關注的18項涉稅風險點看過來!以上是關于房地產企業常見同時可以避免涉稅風險點的詳細介紹,想要了解更多建筑資質辦理、最新政策,關注河北億華!


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